Hur fungerar amorteringskravet i Sverige?

Den svenska bostadsmarknaden styrs av ett finansiellt regelverk utformat för att säkra långsiktig stabilitet för både långivare och låntagare. En av de mest centrala komponenterna i detta system är amorteringskravet. Att förstå detta krav är inte enbart en akademisk övning; det är en fundamental förutsättning för välgrundad bostadsfinansiering och en trygg privatekonomi.

Införandet av amorteringskravet utgör en signifikant förändring i svensk kreditgivning och har direkta konsekvenser för hushållens kassaflöde och den bredare bostadsmarknadens dynamik. Denna analys syftar till att ge en strukturerad genomgång av amorteringskravets mekanik, dess bakomliggande syfte och dess praktiska inverkan på dig som bostadsägare.

‍

Vad är amorteringskravet och varför finns det?

Amortering är själva avbetalningen på ett lån, den process där skulden successivt minskar. Amorteringskravet är ett lagstadgat minimikrav på hur mycket en bostadsägare måste amortera på sitt bolån varje år. Det infördes i två steg, 2016 och 2018, som en direkt åtgärd från Finansinspektionen för att motverka den snabbt ökande skuldsättningen bland svenska hushåll.

Syftet med kravet är mångsidigt:

1. Minska finansiell sårbarhet: Genom att tvinga fram en kontinuerlig skuldminskning byggs hushållens ekonomiska motståndskraft. En lägre skuld ger större marginaler att hantera räntehöjningar, inkomstbortfall eller prisfall på bostadsmarknaden.
2. Främja en sundare kreditkultur: Kravet motverkar en kultur där lån enbart betraktas som en evig kredit utan en tydlig återbetalningsplan.
3. Säkerställa makroekonomisk stabilitet: Genom att dämpa skuldtillväxten minskas risken för finansiella obalanser som kan hota hela det svenska finansiella systemet.

Kravet är alltså ett verktyg för riskhantering, både på individnivå och för samhället i stort.

‍

Så beräknas amorteringskravet

Beräkningen av ditt personliga amorteringskrav baseras på två centrala mått: din belåningsgrad och din skuldkvot. Dessa krav är kumulativa, vilket innebär att du kan behöva amortera enligt båda reglerna samtidigt.

1. Amortering baserad på belåningsgrad (LTV)

Belåningsgraden är bolånets storlek i förhållande till bostadens marknadsvärde. Regeln är strukturerad i två nivåer:

• Om din belåningsgrad överstiger 70 %: Du måste amortera minst 2 % av det totala lånebeloppet årligen.
• Om din belåningsgrad är mellan 50 % och 70 %: Du måste amortera minst 1 % av det totala lånebeloppet årligen.
• Om din belåningsgrad är under 50 %: Det LTV-baserade amorteringskravet upphör, men skuldkvotskravet kan fortfarande gälla.

2. Amortering baserad på skuldkvot (DTI)

Skuldkvoten mäter din totala bolåneskuld i förhållande till din årliga bruttoinkomst (lön före skatt). Detta "skärpta amorteringskrav" infördes 2018:

• Om din totala skuld överstiger 4,5 gånger din årliga bruttoinkomst: Du måste amortera ytterligare 1 % av det totala lånebeloppet årligen.

Beräkningsexempel

Låt oss analysera ett hushåll som köper en bostad för 5 000 000 kr med ett bolån på 4 000 000 kr. Hushållets gemensamma bruttoinkomst är 950 000 kr per år.

1. Beräkna belåningsgrad: 4 000 000 kr / 5 000 000 kr = 0,80, alltså 80 %.Eftersom 80 % är över 70 %-gränsen, utlöses ett amorteringskrav på 2 %.
2. Beräkna skuldkvot: 4 000 000 kr / 950 000 kr = 4,21.Eftersom skuldkvoten är under 4,5, utlöses inte det skärpta kravet.
3. Totalt amorteringskrav: Det totala kravet blir 2 % av lånebeloppet.Årlig amortering: 0,02 * 4 000 000 kr = 80 000 kr.Månatlig amortering: 80 000 kr / 12 = 6 667 kr.

Om samma hushåll istället hade haft en bruttoinkomst på 800 000 kr, skulle skuldkvoten blivit 5,0 (över 4,5). Då hade det totala amorteringskravet blivit 2 % + 1 % = 3 %, vilket motsvarar 120 000 kr per år.

‍

Påverkan på hushållens ekonomi och bostadsmarknaden

Amorteringskravet påverkar direkt hushållens disponibla inkomst. Amortering är visserligen ett sparande i den egna bostaden, men det är ett bundet sparande som minskar det månatliga kassaflödet. Detta har flera effekter:

• Minskad köpkraft: Kravet på amortering innebär en högre månadskostnad vid ett givet lånebelopp. Detta har en dämpande effekt på hur mycket hushåll kan och är villiga att låna, vilket i sin tur kan leda till en lugnare pristillväxt på bostadsmarknaden.
• Ökad finansiell disciplin: Hushåll tvingas till en högre grad av budgetering och finansiell planering för att klara av den löpande kostnaden för sitt boende.
• Inlåsningseffekter: Eftersom kravet baseras på skuldkvot och belåningsgrad vid lånetillfället kan det skapa trösklar för att flytta. En familj som vill flytta till en dyrare bostad kan möta ett högre amorteringskrav, vilket kan göra flytten ekonomiskt ohållbar.

‍

Strategier för att hantera amorteringskravet

Även om amorteringskravet är lagstadgat, finns det strategier för att hantera och optimera din situation.

1. Extra amorteringar för att nå tröskelvärden: Det mest effektiva sättet att minska amorteringskravet är att aktivt arbeta för att komma under tröskelvärdena. Genom att göra extra amorteringar kan du sänka din belåningsgrad under 70 % eller 50 %-gränsen och därmed sänka den lagstadgade amorteringstakten. Planera detta långsiktigt genom att skapa en sparplan dedikerad till extra amortering.
2. Omvärdering av bostaden: Bostadens marknadsvärde är en central del av beräkningen. Värdet får omvärderas vart femte år. Om din bostads värde har ökat signifikant kan en omvärdering sänka din belåningsgrad och därmed ditt amorteringskrav. Notera att en omvärdering även kan användas vid en omfattande renovering som avsevärt höjt bostadens värde.
3. Öka din inkomst: För att komma under skuldkvotstaket på 4,5 är en ökning av bruttoinkomsten en direkt väg. Detta är särskilt relevant för hushåll där en part arbetar deltid eller planerar att byta till ett mer välbetalt arbete.
4. Prioritera skuldminskning: Se amortering som den primära formen av sparande, särskilt i tider av höga räntor. Varje amorterad krona minskar din framtida räntekostnad och bygger eget kapital i en av dina största tillgångar.

‍

Slutsats: Ett nödvändigt verktyg för finansiell hälsa

Amorteringskravet är en fundamental del av den svenska modellen för bostadsfinansiering. Det representerar en strukturell förändring mot en mer hållbar och riskmedveten skuldsättning. För dig som bostadsägare innebär det en högre månadskostnad på kort sikt, men det skapar en starkare finansiell grund på lång sikt.

Genom att förstå hur beräkningen fungerar och aktivt arbeta med att förbättra din belåningsgrad och skuldkvot kan du ta kontroll över din ekonomiska situation. En proaktiv strategi för amortering är inte bara ett sätt att följa lagen – det är en av de mest effektiva investeringarna du kan göra i din egen finansiella framtid.

‍

‍

‍

Relaterade bloggar till "Hur fungerar amorteringskravet i Sverige?"

Den kompletta guiden till bostadsfinansiering i Sverige

Rörlig kontra bunden ränta – vad passar dig bäst?

‍